投资购买商铺一点小经验

 

1、要买大马路即主干路旁的店铺，不要买小马路、支路旁的商铺。小马路旁的店铺看似便宜，实则无人气或人气不旺，将来出租或经营都较不利。

 

2、在东西向的马路上，应买沿北面的店铺，因为沿北面的店铺门面朝南，无论是通风、采光和人气都比对面的店铺强得多；同样，在南北朝向的马路上，应买沿西面的店铺，这样的店铺门面朝东，夏天可避免西晒太阳，冬天可避免寒冷的西北风，人气自然会更旺。

 

3、购买十字路口的商铺，四个转角的店铺都可买进！十字路口人气最旺，门牌招牌显眼，使人一看就觉得豪华气派，往往都能赚钱。

 

4、现在的小区，大门都开南面。投资这些商铺，就要买小区大门口旁的店铺，商业价值不可估量。

 

5、商铺门面与进深最好为一比一，成正方形，进深与门面之比不能大于三以上。但目前这种商铺很少，开发商为了利益最大化，一般都是进深大于面宽。

 

6、现在的商铺，一般都是二楼甚至三楼联着一楼一起卖，商铺的价值在于一楼，楼上的面积不宜过大。

 

7、除非是十字路口的店铺，一般不要买大头小尾或小头大尾的店铺。

 

8、不要买单边商铺，单边店铺只有一半人气，投资增值将受影响。另外，店中店要慎购，因为店中店自己无独立经营权，谨慎考虑。

 

9、店铺面朝的马路不宜过宽，不能是快速干道，中间最好不要有绿化隔离带，这样行人穿越马路不会觉得困难。另外，店铺门口的非机动车道人行道也不能过于狭窄。

 

10、能开餐饮的和不能开餐饮的商铺相差很大；在学校边的比在居民区边的要好；商铺周围规划中有大型超市的，比较有把握；商铺有群聚效应，整条街都是商铺的要好。(注：以上仅为网友观点，不代表本报立场。投资有风险，请谨慎对待)

 

投资商铺还应注意：

 

1、注意较高的首付与月供。商铺一直都需五成首付，10年按揭时间。另外，商业租金较高，但也不能完全实现以租抵供，所以要留有一定的资金以作流动资金运用。一般商铺的评估价并不高，一次性付款不必考虑这些，但出货时得替买家考虑。

 

2、商铺的租金水平相差很远，即使是带租约的商铺，租金水平也未必是真实的，投资商铺时，一定要对商铺的租金水平调查清楚，否则会导致高价买了低租金的商铺。

 

3、投资商铺要弄清楚铺位的真实结构，可能一家铺位是由两个业主的铺位合并而成，如果买的铺位是属于门面的后半部分，那就没法独立出租做生意了。

 

4、商铺的差别很大，可比较性较差，很考验投资者的经验和眼光。

 

投资商铺要有保障，最重要从四个方面入手分析：产权、地段、销售价格和开发商经营实力。投资者在买商铺时必须看商业项目大产权证是否齐全，不能盲目地追求返租回报而忽略了产权问题，最好能选择黄金地段和成熟商圈的项目，同时应看发展商、代理商和经营团队实力，因为这是环环相扣，任何一个环节出问题，投资者利益都有可能受到损害。

投资者在投资时应认真分析商业项目的销售价格是否合理，因为目前市场上的确存在着商业项目虚高价格的现象，投资者不能盲目迷信每年返租、每月返租。

1、鉴别该商铺所在区域的商业价值。对一般家庭式投资客来说，由于投资商铺次数少，可能不会做专业的分析，但起码要对该商城的周边环境有一个粗略的认知。“零售看走鬼、批发睇车仔!”，通过此方法，或多或少、或有或无，聪明的商贩会给你答案，市调的结果以及物业价值的高低也在此充分体现。

2、要考究发展商的经营定位是否与该地段现状和未来发展相符，以及发展商预留了多少面积自营，以及有无实际的行业龙头企业入驻。对于未来营运管理，发展商有无具体操作方案等等。

3、认清出售商铺的发展商与返租或营运商的关系在法律上是否有关联，购铺合同与返租合同是否不可分割，一旦租金断付、经营承诺谁来履约和担责等，这些问题都要清晰化，并且尽可能在合同中有所体现。

4、要了解清楚是否可以马上办理产权证手续等，尤其一些曾经“烂”过或仍在“烂”的项目，是否属于合法性销售、未完工的可否有能力完工验收交付使用，否则一切都是浮云。

指标分析：

目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢？据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下几种：

 

　　1.租金回报率法

　　公式：税后月租金-按揭月供款×12／首期房款＋期房时间内的按揭款。优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。

　　不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。

 

　　2.租金回报率分析法

　　公式：税后月租金-每月物业管理费×12／购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。

　　优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择"绩优地产"的简捷方法。

　　不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。

 

　　3.内部收益率法

　　房产投资公式为：累计总收益／累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭款＋累计物业管理费＝内部收益率。

 上述公式以按揭为例；未考虑付息、未考虑中介费支出；累计收益、投入均考虑在投资期范围内。

优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。

　　不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。

 

　　4.简易国际评估法

　　基本公式为：如果该物业的年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。

　　任何物业投资，投资者都希望能有一个合理的回报，甚至是一个理想的回报，正所谓：亏本生意没人做。投资者若要评判自己的投资是否有价值，他们通常主要是看该物业的投资回报率，那么，如何计算投资回报率，如何判断投资回报率所包含的意义呢？

　　如何计算投资回报率

　　有行内人告诉我们这样一个计算投资回报率的计算公式：月数／按揭首期房款＋保险费＋契税＋大修基金＋家具等其他投入＋累计按揭

　　计算购入再出租的投资回报率＝月租金×12个月/售价

　　计算购入再售出的投资回报率＝售出价-购入价/购入价

　　例如，有一临街商铺，面积约50平方米，售价约200万元，目前在这个物业的周边，同等物业的月租金约是400元/平方米，即：这个商铺要是买下并成功出租，新业主将有可能获得2万元的月租金。那么，它的投资回报率将是多少呢？现在让我们计算一下：

　　套用上述计算公式：这个物业的投资回报率＝2万元×12/200万元，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：12%

　　要是这个投资者转手放出，并以215万元成交，那么它的投资回报率＝215-200/200，通过计算，我们得出这套物业的投资回报率将是：7.5%

 

　　如何判断投资回报率

　　现在，投资回报率计算出来了，那么，我们该如何判断这些数值所包含的意义呢？也就是说，哪个数值是表示合理利润？哪个数值是表示千万不要沾手？哪个数值是表示它的收益非常好？或者是哪个数值是属于对方开出的条件太好，自己要审慎考虑才行。